Ist eine Hausverwaltung Pflicht?

Für ein Haus, das Ihnen allein gehört, und für das Mietverhältnis Ihrer Eigentumswohnung schreibt das Gesetz keine Verwaltung vor. Sie können beides selbst übernehmen. Anders ist es bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Dort kann jeder Eigentümer nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Diese WEG-Verwaltung kümmert sich aber nur um das gemeinschaftliche Eigentum, nicht um Ihr Mietverhältnis. Den Unterschied erklärt der Ratgeber Sondereigentumsverwaltung (SEV).

Welche Aufgaben fallen beim Selbstverwalten an?

• Mieteingänge prüfen und bei Rückständen rechtzeitig reagieren.
• Erreichbar sein für Anfragen und Schadensmeldungen Ihrer Mieter.
• Reparaturen organisieren: Als Vermieter müssen Sie die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB).
• Betriebskosten abrechnen: einmal im Jahr und innerhalb der gesetzlichen Frist (§ 556 Abs. 3 BGB).
• Mieterwechsel begleiten: Wohnungsabnahme, Kaution, Inserat, Besichtigungen, neuer Mietvertrag.
• Bei Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnung prüfen und sich mit der WEG-Verwaltung abstimmen.
• Unterlagen führen: Mietvertrag, Abrechnungen, Belege und Korrespondenz geordnet aufbewahren.

Wie viel Zeit das kostet, hängt stark vom Objekt und von den Mietern ab. In ruhigen Jahren ist es wenig, bei einem Mieterwechsel, einem Wasserschaden oder Zahlungsrückständen kann es schnell viel werden.

Selbst verwalten oder Hausverwaltung: der Vergleich

Ab wann lohnt sich eine Hausverwaltung?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Diese Fragen helfen bei der Entscheidung:

• Wohnen Sie weit von Ihrer Immobilie entfernt, oder sind Sie beruflich viel unterwegs?
• Haben Sie Zeit, kurzfristig auf Schäden und Anfragen zu reagieren?
• Kennen Sie sich mit Mietrecht, Fristen und der Betriebskostenabrechnung aus?
• Ist die Kommunikation mit Ihren Mietern konfliktfrei, oder belastet sie Sie?
• Wächst Ihr Bestand, zum Beispiel durch eine weitere Wohnung oder eine Erbschaft?
• Möchten Sie die Vermietung langfristig als Kapitalanlage betreiben, ohne selbst Verwalter zu sein?

Je mehr dieser Fragen Sie mit Ja beantworten, desto eher entlastet Sie eine Verwaltung. Auch bei nur einer Wohnung kann das sinnvoll sein – vorausgesetzt, Sie finden eine Verwaltung, die so kleine Objekte übernimmt. Mehr dazu im Ratgeber Hausverwaltung für eine einzelne Wohnung oder ein kleines Haus.

Was kostet eine Hausverwaltung?

Die Verwalterentgeltstudie 2026 nennt für Neuverträge in der Mietverwaltung Basissätze zwischen 29,75 und 41,65 Euro je Einheit und Monat; Sonderleistungen kommen oft hinzu. Das sind Marktwerte der Studie, keine Preise von TFC; für ganze Häuser erstellen wir ein Angebot nach Objekt. Ausführlich lesen Sie das im Ratgeber Was kostet eine Mietverwaltung?. Die Kosten können Sie nicht auf die Mieter umlegen (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung), bei einer vermieteten Immobilie aber in der Regel als Werbungskosten absetzen (§ 9 Abs. 1 EStG). Dieser Ratgeber ist keine Steuerberatung; bitte klären Sie die Einzelheiten mit Ihrer Steuerberatung.

Bei uns kostet die Sondereigentumsverwaltung einer vermieteten Eigentumswohnung 29,75 Euro brutto pro Wohnung und Monat (25,00 Euro netto zzgl. 19 % Umsatzsteuer), im Jahr also 357,00 Euro brutto. Was enthalten ist und was extra kostet, steht im Ratgeber Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?. Für ganze Häuser erhalten Sie ein Angebot nach Objekt.

Es gibt auch einen Mittelweg

Zwischen „alles selbst“ und „alles abgeben“ gibt es Abstufungen. Manche Vermieter behalten bestimmte Aufgaben, etwa die Auswahl neuer Mieter, und lassen den Alltag verwalten. Andere geben die laufende Betreuung ab und beauftragen aufwendige Einzelaufgaben wie die Betriebskostenabrechnung oder die Neuvermietung nur bei Bedarf. Wichtig ist, dass im Verwaltervertrag klar geregelt ist, wer was übernimmt. Unsere Sondereigentumsverwaltung ist so aufgebaut: ein fester Grundumfang für den Alltag und Zusatzleistungen, die Sie nur bei Bedarf beauftragen. Wer selbst verwalten möchte, kann die Betriebskostenabrechnung, die Wohnungsübergabe und -abnahme sowie Sonderleistungen bei uns auch ohne Verwaltervertrag beauftragen; Neuvermietung und Mieterhöhung übernehmen wir nur mit Verwaltungsauftrag.

Checkliste: So treffen Sie die Entscheidung

1. Aufwand ehrlich schätzen: Was hat Sie die Vermietung im letzten Jahr an Zeit und Nerven gekostet?
2. Kosten gegenrechnen: Verwaltungskosten pro Jahr, abzüglich der steuerlichen Wirkung.
3. Aufgaben festlegen: Was möchten Sie abgeben, was selbst behalten?
4. Angebote vergleichen: Leistungsverzeichnis, Zusatzpreise, Laufzeit, Erreichbarkeit.
5. Verwaltung prüfen: Erfahrung, Erreichbarkeit, Umgang mit Ihren Mieteinnahmen.

Welche Fragen Sie einer Verwaltung vor Vertragsschluss stellen sollten, lesen Sie im Ratgeber Gute Hausverwaltung finden.