Schritt 1: Kündigung prüfen und Mietende festlegen

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form (§ 568 Abs. 1 BGB). Für den Mieter gilt die gesetzliche Frist: Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats (§ 573c Abs. 1 BGB). Geht sie zum Beispiel bis zum dritten Werktag im November zu, endet das Mietverhältnis am 31. Januar. Bestätigen Sie dem Mieter das Mietende schriftlich und vereinbaren Sie die nächsten Termine.

Schritt 2: Vorabnahme und Wohnungsabnahme

Eine Vorbesichtigung einige Wochen vor dem Auszug hilft, Schönheitsreparaturen oder Schäden früh anzusprechen. Bei Mietende muss der Mieter die Wohnung zurückgeben (§ 546 BGB). Halten Sie den Zustand bei der Abnahme in einem Übergabeprotokoll fest, mit Zählerständen, Schlüsseln und Fotos. Wichtig: Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Wohnung verjähren in sechs Monaten ab Rückgabe (§ 548 Abs. 1 BGB).

Was in ein Übergabeprotokoll gehört

• Datum, Anwesende, Adresse und Lage der Wohnung
• Zustand jedes Raums, festgestellte Mängel und Schäden, möglichst mit Fotos
• Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung
• Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
• vereinbarte Nacharbeiten mit Frist
• Unterschriften beider Seiten

Schritt 3: Kaution abrechnen und neue Kaution vereinbaren

Prüfen Sie nach der Rückgabe, ob Ihnen noch Ansprüche zustehen, und rechnen Sie die Kaution des bisherigen Mieters ab. Für den neuen Mieter gilt: Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten betragen, der Mieter darf sie in drei Monatsraten zahlen, und Sie müssen sie getrennt von Ihrem Vermögen anlegen (§ 551 BGB).

Schritt 4: Miete für die Neuvermietung festlegen

Liegt Ihre Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, das die Landesregierung durch Verordnung bestimmt hat, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete in der Regel höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB, sogenannte Mietpreisbremse). Ausnahmen sind gesetzlich geregelt. Prüfen Sie vor dem Inserat, ob Ihre Gemeinde betroffen ist.

Schritt 5: Inserat und Energieausweis

Bei einer Vermietung müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorlegen und ihn dem neuen Mieter nach Abschluss des Mietvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 und 5 Gebäudemodernisierungsgesetz, früher Gebäudeenergiegesetz). In Immobilienanzeigen sind bestimmte Angaben aus dem Energieausweis Pflicht, etwa die Art des Ausweises und der Energiekennwert (§ 87 GModG).

Beauftragen Sie einen Makler oder eine Verwaltung mit der Vermietung, zahlen Sie als Auftraggeber die Vergütung: Ein Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden in der Regel kein Entgelt verlangen, wenn er im Auftrag des Vermieters tätig wird (§ 2 Abs. 1a WoVermRG, sogenanntes Bestellerprinzip).

Schritt 6: Besichtigungen und Auswahl des Mieters

Bei der Auswahl gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz. Eine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft ist bei der Vermietung von Wohnraum unzulässig (§ 19 Abs. 2 AGG). Vermieten Sie insgesamt nicht mehr als 50 Wohnungen, gelten die weiteren Benachteiligungsverbote des § 19 Abs. 1 AGG in der Regel nicht (§ 19 Abs. 5 AGG); fair und nachvollziehbar sollte die Auswahl trotzdem sein. Fragen Sie nur nach Informationen, die Sie für die Entscheidung tatsächlich brauchen, etwa zu Einkommen und Haushaltsgröße.

Schritt 7: Mietvertrag, Übergabe und Wohnungsgeberbestätigung

Nach Vertragsschluss übergeben Sie die Wohnung mit einem Übergabeprotokoll und den Zählerständen. Als Wohnungsgeber müssen Sie dem neuen Mieter den Einzug innerhalb der Meldefrist bestätigen, damit er sich anmelden kann; das kann auch eine von Ihnen beauftragte Person übernehmen (§ 19 Abs. 1 BMG). Denken Sie außerdem daran, die Betriebskosten für das Jahr des Wechsels zeitanteilig auf alten und neuen Mieter zu verteilen. Mehr dazu im Ratgeber Nebenkostenabrechnung für Vermieter.

Zeitplan auf einen Blick

Mieterwechsel mit Unterstützung

Einzelne Schritte des Mieterwechsels übernehmen wir auch für Sie: Die Wohnungsabnahme und die Wohnungsübergabe kosten je 99 Euro netto (117,81 Euro brutto) und sind auch einzeln buchbar, ohne Verwaltervertrag. Die Neuvermietung kostet zwei Monatsnettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer; sie ist nur im Rahmen unserer Sondereigentumsverwaltung oder Mietverwaltung buchbar. Alle Preise und ein Rechenbeispiel finden Sie im Ratgeber Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?. Ob sich eine Verwaltung für Sie insgesamt lohnt, lesen Sie im Ratgeber Lohnt sich eine Hausverwaltung?.