Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) besteht Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und die Teile des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum stehen. Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, und Anlagen für den gemeinschaftlichen Gebrauch können nach § 5 Abs. 2 WEG kein Sondereigentum sein.

Aus dieser Aufteilung ergeben sich zwei Verwaltungsaufgaben: die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums für alle Eigentümer und die Verwaltung der einzelnen Wohnung für ihren Eigentümer.

Was macht die WEG-Verwaltung?

Die WEG-Verwaltung wird von den Wohnungseigentümern durch Beschluss bestellt (§ 26 Abs. 1 WEG) und vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9b WEG). Ihre Aufgaben ergeben sich aus § 27 WEG. Dazu gehört nach § 28 WEG insbesondere:

• einen Wirtschaftsplan aufzustellen, über den die Eigentümer die Vorschüsse (Hausgeld) beschließen,
• nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung zu erstellen,
• einen Vermögensbericht vorzulegen, unter anderem mit dem Stand der Erhaltungsrücklage.

Die Bestellung ist auf höchstens fünf Jahre begrenzt, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre. Die Eigentümer können die Verwaltung jederzeit abberufen (§ 26 Abs. 2 und 3 WEG). Jeder Eigentümer kann außerdem verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, § 26a WEG). Eine Ausnahme gilt für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, in denen ein Wohnungseigentümer Verwalter ist, solange nicht mindestens ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.

Was macht die Sondereigentumsverwaltung?

Die Sondereigentumsverwaltung beauftragen Sie als einzelner Eigentümer für Ihre Wohnung. Der VDIV beschreibt den Verwalter dabei als Stellvertreter des Eigentümers. Je nach Vertrag kann die Sondereigentumsverwaltung zum Beispiel das Mietverhältnis betreuen, die Mieteingänge überwachen, die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter erstellen und sich mit der WEG-Verwaltung abstimmen. Was genau dazugehört, regelt der Verwaltervertrag.

Die Sondereigentumsverwaltung übernimmt keine Aufgaben der Gemeinschaft. Über Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, etwa am Dach oder an der Fassade, beschließen weiterhin die Wohnungseigentümer, und die WEG-Verwaltung führt diese Beschlüsse durch.

Der Unterschied auf einen Blick

Typische Situationen im Alltag

• Der Mieter meldet eine defekte Haustür: Die Haustür dient in der Regel dem gemeinschaftlichen Gebrauch und gehört damit zum gemeinschaftlichen Eigentum (§ 5 Abs. 2 WEG). Die Meldung geht deshalb an die WEG-Verwaltung.
• Die Miete soll angepasst werden: Das betrifft allein das Mietverhältnis und damit den Eigentümer oder seine Sondereigentumsverwaltung.
• Die Eigentümerversammlung steht an: Die WEG-Verwaltung beruft sie mindestens einmal im Jahr ein und führt in der Regel den Vorsitz (§ 24 WEG); abstimmen können die Wohnungseigentümer.

Hausgeld ist nicht gleich Nebenkosten

Ein häufiger Stolperstein bei vermieteten Eigentumswohnungen: Die Jahresabrechnung der WEG ist keine Betriebskostenabrechnung für den Mieter. Das Hausgeld enthält auch Posten, die nicht umgelegt werden dürfen, etwa die Kosten der Verwaltung (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung) oder die Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).

Für die Verteilung der umlagefähigen Kosten gilt bei vermietetem Wohnungseigentum nach § 556a Abs. 3 BGB grundsätzlich der Maßstab der Eigentümergemeinschaft, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart ist. Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist gegenüber dem Mieter gilt auch dann, wenn die WEG-Abrechnung spät kommt; nach Fristablauf sind Nachforderungen nur möglich, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Details lesen Sie im Ratgeber Vermieterpflichten und Nebenkostenabrechnung.

Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?

Laut Verwalterentgeltstudie 2026 liegt der durchschnittliche Satz in der Sondereigentumsverwaltung bei knapp 42 Euro brutto je Einheit und Monat, sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Kombination verwaltet wird. Für die WEG-Verwaltung nennt die Studie Basissätze zwischen 29,75 und 47,60 Euro brutto je Einheit und Monat, je nach Größe der Anlage. Weitere Kostenfaktoren erklärt der Ratgeber Was kostet eine Mietverwaltung?. Die Verwaltungskosten können in beiden Fällen nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Brauche ich beides?

Eine Sondereigentumsverwaltung ist keine Pflicht. Sie ist eine Option für Eigentümer, die ihre vermietete Wohnung nicht selbst betreuen möchten – etwa weil sie weiter entfernt wohnen oder wenig Zeit haben. Die WEG-Verwaltung betrifft dagegen die ganze Gemeinschaft; ob und wer bestellt wird, entscheiden die Wohnungseigentümer gemeinsam. Beide Aufgaben können bei einem Unternehmen liegen, müssen es aber nicht.

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