Mietspiegel Essen 2026: die wichtigsten Fakten

• Art: qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB
• Gültigkeit: 1. August 2026 bis 31. Juli 2028
• Grundlage: Fortschreibung des Mietspiegels 2024 mit dem Verbraucherpreisindex. Laut Stadt Essen stieg der Index von 117,6 (Januar 2024) auf 122,8 (Januar 2026), also um 4,42 Prozent; die Basiswerte erhöhten sich dadurch um 29 bis 43 Cent pro Quadratmeter.
• Datenbasis: Für den Mietspiegel 2024 wurden von Januar bis März 2024 Vermieter von 17.243 Haushalten schriftlich befragt.
• Herausgeber: Stadt Essen, Amt für Grundstücksmanagement und Wohnraumförderung; Auswertung durch die DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH. In der Arbeitsgruppe waren unter anderem Mieterverein Essen, Mieterschutzverein Ruhr und Haus & Grund Essen vertreten.
• Anwendungsbereich: nicht preisgebundene Wohnungen von 25 bis 160 m², einschließlich Ein- und Zweifamilienhäusern
• Nächste Ausgabe: Für den Mietspiegel 2028 kündigt die Stadt eine neue Datenerhebung an.

So berechnen Sie die Vergleichsmiete in Essen

Schritt 1: Basis-Nettomiete nach Wohnfläche

Tabelle 1 nennt die Basis-Nettomiete nach Wohnfläche. Auffällig in Essen: Der Quadratmeterwert ist bei sehr kleinen Wohnungen am höchsten, fällt bis etwa 60 m² und steigt bei großen Wohnungen wieder leicht an.

Schritt 2: Zu- und Abschläge in sechs Kategorien

• Baualter: vor 1919 minus 1,7 %, 1919 bis 1948 minus 2,2 %, 1949 bis 1976 ±0 % und weiter steigend bis plus 28,2 % (2016 bis 2023)
• Wohnungstyp: frei stehendes Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte mit Garten plus 3,1 %, Dachgeschosswohnung mit mindestens zwei schrägen Wänden minus 2,3 %, 1-Zimmer-Apartment nur mit Kochnische minus 4,7 %
• Ausstattung: zum Beispiel Einbauküche mit Schränken, Spüle, Herd und Kühlschrank plus 8,6 %, Fußbodenheizung im Bad plus 6,8 %, stufenlos erreichbar plus 4,5 %, offen auf Putz liegende Leitungen minus 5,4 %, kein Balkon, keine Terrasse und kein Garten minus 2,8 %
• Heizung: Zentralheizung plus 2,5 % oder Wärmepumpe beziehungsweise Geothermie plus 10,1 % (nicht kombinierbar)
• Modernisierung: vollständige Außenwanddämmung ab 2016 plus 7,7 % (2007 bis 2015 plus 2,2 %), Sanitärbereich ab 2016 plus 4,0 %, Elektroinstallation ab 2016 plus 3,4 %, Austausch des Wärmeerzeugers ab 2016 plus 1,3 %
• Wohnlage: sieben Lageklassen von I (plus 13,5 %) bis VII (minus 4,8 %); Lage V ist mit ±0 % der Bezugspunkt

Schritt 3: Dreiviertelspanne

Die durchschnittliche Vergleichsmiete multiplizieren Sie mit 0,83 für die Untergrenze und mit 1,18 für die Obergrenze. Innerhalb dieser Spanne liegen drei Viertel aller Mieten vergleichbarer Wohnungen. Der Mietspiegel nennt Beispiele, die eine Abweichung vom Durchschnitt rechtfertigen können, etwa besondere Lagemerkmale, die das Wohnlagenmodell nicht erfasst, oder eine moderne Grundrissgestaltung.

Die sieben Essener Wohnlagen

In Essen beruht die Einstufung der Wohnlage auf einem geodatenbasierten Wohnlagenmodell der infas 360 GmbH mit adressgenauen Gebäudedaten aus dem Jahr 2023. Die Lage Ihrer Adresse können Sie auf essen.de/mietspiegel mit Straße und Hausnummer abfragen.

Die Stadt weist darauf hin, dass die Einstufung keine verbindliche Aussage über die einzelne Wohnung ist. Im Zweifel lässt sich die Lage nur über ein Gutachten klären.

Das offizielle Rechenbeispiel aus dem Mietspiegel

Die Stadt Essen rechnet eine fiktive Wohnung mit 55 m² in einem Mehrfamilienhaus durch: Baujahr 1978, Gegensprechanlage, Badewanne und Dusche, Handtuchtrockner-Heizkörper, hochwertiger Bodenbelag, kein Balkon, vollständige Außenwanddämmung 2017, Wohnlage IV.

Ihre Wohnung kann deutlich anders liegen. Rechnen Sie immer mit den belegbaren Merkmalen Ihrer Wohnung.

Typische Fehler mit dem Essener Mietspiegel

• Wohnlagen verwechselt: In Essen ist Lage I die hochwertigste und Lage VII die einfachste. Fragen Sie die Lage immer für die genaue Adresse ab.
• Heizungszuschläge kombiniert: Zentralheizung und Wärmepumpe schließen sich aus; es gilt nur einer der beiden Zuschläge.
• Mietereigene Küche angesetzt: Der Zuschlag von 8,6 % gilt nur für eine vom Vermieter gestellte Einbauküche.
• Alten Mietspiegel verwendet: Seit dem 1. August 2026 gelten die fortgeschriebenen Werte. Ein Schreiben mit den Werten von 2024 stützt sich auf überholte Zahlen.
• Abschläge vergessen: Fehlen Gegensprechanlage, Balkon oder Bodenbelag, sind Abschläge anzusetzen. Wer nur Zuschläge rechnet, verlangt schnell mehr als die ortsübliche Miete.
• Nur auf den Mietspiegel geschaut: Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich höher liegt, bremst die Kappungsgrenze den Anstieg auf 20 Prozent in drei Jahren.

Was das Mietrecht bei einer Erhöhung in Essen verlangt

Der Mietspiegel liefert die Zahlen, die Spielregeln setzt das Bürgerliche Gesetzbuch. Erstens muss die Miete beim Wirksamwerden der Erhöhung mindestens 15 Monate gleich geblieben sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Zweitens zieht die Kappungsgrenze eine Obergrenze von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren; eine niedrigere Grenze gibt es für Essen nicht, weil die Stadt in der Gebietsliste der Mieterschutzverordnung NRW fehlt. Drittens braucht das Schreiben Textform und eine Begründung (§ 558a BGB).

Rechenbeispiel zur Kappung: Zahlt Ihr Mieter seit drei Jahren unverändert 480 € kalt, liegt die Grenze bei 576 €. Ergibt der Mietspiegel eine niedrigere Vergleichsmiete, ist diese maßgeblich.

Da der Essener Mietspiegel qualifiziert ist, spricht eine gesetzliche Vermutung für seine Werte (§ 558d Abs. 3 BGB). Sie müssen sie im Schreiben auch dann nennen, wenn Sie sich auf andere Begründungsmittel stützen (§ 558a Abs. 3 BGB).

Ihr Mieter darf bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang überlegen; stimmt er zu, zahlt er den neuen Betrag ab Beginn des dritten Kalendermonats (§ 558b BGB). In dieser Zeit steht ihm außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 BGB).

Unterstützung bei der Mieterhöhung in Essen

Für Eigentümer, die uns mit der Verwaltung beauftragen, übernehmen wir die Vorbereitung: Vergleichsmiete berechnen, Fristen und Kappung prüfen und das Erhöhungsverlangen aufsetzen. Dabei fragen wir die Wohnlage für die genaue Adresse ab und rechnen mit den seit dem 1. August 2026 gültigen Werten. Den Preis nennen wir Ihnen nach Angebot. Ist die Rechtslage im Einzelfall strittig, ist eine anwaltliche Beratung der richtige Weg.