Mietspiegel Duisburg 2026: die wichtigsten Fakten

• Art: qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, am 27. Januar 2026 von Interessenverbänden der Mieter und Vermieter sowie vom Immobilienverband Deutschland als qualifiziert anerkannt
• Gültigkeit: ab 1. Februar 2026 für die Dauer von zwei Jahren
• Grundlage: Fortschreibung des Mietspiegels 2024 anhand des Verbraucherpreisindex (Vergleichsmonate Mai 2023 und Mai 2025). Für den Mietspiegel 2024 wurden von Mai bis September 2023 Daten zu 24.611 Haushalten erhoben und per Regressionsmethode ausgewertet.
• Herausgeber: Stadt Duisburg, Amt für Soziales und Wohnen; die Auswertung erfolgte durch die DOMUS Consult Wirtschaftsberatungsgesellschaft mbH
• Anwendungsbereich: nicht preisgebundene Wohnungen von 20 bis 120 m² in Mehrfamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Zweifamilienhäusern. Auf frei stehende Einfamilienhäuser ist er nicht unmittelbar anwendbar.
• Bezug: kostenlos als PDF auf duisburg.de; dazu gibt es einen kostenlosen Online-Mietspiegelrechner und eine Wohnlagenkarte

So berechnen Sie die Vergleichsmiete in Duisburg

Der Duisburger Mietspiegel arbeitet nicht mit einer festen Tabelle nach Baujahr und Größe, sondern mit einer Basismiete, die nur von der Wohnfläche abhängt. Alle anderen Merkmale wirken als prozentuale Zu- oder Abschläge.

Schritt 1: Basis-Nettomiete nach Wohnfläche

Tabelle 1 nennt für jede Wohnflächenklasse eine Basis-Nettomiete in Euro pro Quadratmeter und Monat. Kleine Wohnungen haben den höchsten Quadratmeterwert, mit wachsender Fläche sinkt er:

Schritt 2: Zu- und Abschläge

Tabelle 2 enthält fünf Kategorien. Es zählen nur Merkmale, die der Vermieter stellt.

• Baujahr: vor 1949 minus 6 %, 1949 bis 1969 ±0 %, 1970 bis 1993 minus 4 %, 1994 bis 2001 plus 13 %, 2002 bis 2006 plus 17 %, 2007 bis 2023 plus 30 %
• Wohnungsausstattung: eigener Stellplatz ohne eigenen Mietvertrag plus 9 %, rollstuhlgerecht nach DIN 18040-2 plus 11 %, Terrasse, Dachterrasse oder Balkon über 7,5 m² plus 9 %, kein Balkon minus 2 %
• Badausstattung: Punktesystem, zum Beispiel je ein Punkt für bodengleiche Dusche, Handtuchtrockner-Heizkörper oder Fußbodenheizung im Bad, minus ein Punkt für ein Bad ohne Fenster. Ab zwei Punkten gibt es plus 4 %, bei minus einem Punkt oder weniger minus 1 %.
• Modernisierung: je Maßnahme plus 3 % (in den 2010er-Jahren durchgeführt) oder plus 4 % (in den 2020er-Jahren), etwa für Kellerdeckendämmung, Dämmung von mindestens 50 % der Außenwand, Austausch von mindestens 50 % der Fenster, Sanitärbereich oder Elektroinstallation
• Wohnlage: Wohnlage D minus 3 %, C ±0 %, B und A plus 8 %

Schritt 3: Spanne

Als ortsüblich gelten in Duisburg Mieten innerhalb der Zwei-Drittel-Spanne von minus 11 % bis plus 12 % um den errechneten Durchschnittswert. Innerhalb dieser Spanne können Sie Merkmale berücksichtigen, die Tabelle 2 nicht erfasst. Der Mietspiegel nennt als Beispiele Rollläden oder Einbruchschutz als wohnwerterhöhend und Nachtstromspeicherheizungen oder Einfachverglasung als wohnwertmindernd.

Das offizielle Rechenbeispiel aus dem Mietspiegel

Die Broschüre der Stadt rechnet eine fiktive Wohnung mit 75 m², Baujahr 1965, Terrasse, Stellplatz ohne eigenen Mietvertrag, gutem Bad, Außenwanddämmung 2021, neuer Elektroinstallation 2013 und Wohnlage C durch:

Die Spanne für diese Beispielwohnung reicht laut Mietspiegel von 7,38 bis 9,28 Euro pro Quadratmeter. Ihre eigene Wohnung kann deutlich anders liegen; rechnen Sie immer mit den Merkmalen Ihrer Wohnung.

Typische Fehler mit dem Duisburger Mietspiegel

• Wohnlage falsch übertragen: Die Wohnlagenkarte des Gutachterausschusses verwendet andere Bezeichnungen als der Mietspiegel. „Sehr gut“ entspricht Wohnlage A, „gut“ B, „mittel“ C und „einfach“ D.
• Modernisierung ohne Jahrzehnt angesetzt: Der Zuschlag hängt davon ab, ob die Maßnahme in den 2010er- oder 2020er-Jahren durchgeführt wurde. Halten Sie Rechnungen oder Nachweise bereit.
• Badpunkte doppelt gezählt: Im Bad wird zuerst die Punktzahl gebildet, erst dann ergibt sich ein Zu- oder Abschlag von plus 4 % oder minus 1 %.
• Vom Mieter eingebaute Ausstattung berücksichtigt: Hat der Mieter etwa eine Dusche selbst eingebaut, ohne dass Sie die Kosten erstattet haben, zählt das Merkmal nicht.
• Einfamilienhaus mit dem Mietspiegel begründet: Für frei stehende Einfamilienhäuser ist der Duisburger Mietspiegel nicht unmittelbar anwendbar. Hier brauchen Sie ein anderes Begründungsmittel.
• Kappungsgrenze übersehen: Auch wenn der Mietspiegel mehr hergibt, darf die Miete in drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent steigen.

Mieterhöhung in Duisburg: die rechtlichen Eckpunkte

Wer in Duisburg die Miete an den Mietspiegel anpassen will, muss die Regeln des § 558 BGB einhalten. Die wichtigsten Punkte:

• Wartezeit: Zwischen dem Einzug oder der letzten Erhöhung und dem Wirksamwerden der neuen Miete müssen 15 Monate liegen; abschicken dürfen Sie das Schreiben frühestens nach zwölf Monaten. Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen Betriebskosten (§§ 559 bis 560 BGB) bleiben dabei außer Betracht.
• Höchstens Vergleichsmiete, höchstens 20 Prozent: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und in drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent wachsen. Duisburg ist in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW (Fassung ab 7. November 2025) nicht aufgeführt; die 15-Prozent-Grenze gilt hier also nicht.
• Qualifizierter Mietspiegel: Für seine Werte gilt die Vermutung, dass sie die ortsübliche Vergleichsmiete abbilden (§ 558d Abs. 3 BGB). Begründen Sie die Erhöhung anders, etwa mit drei Vergleichswohnungen, gehören die Mietspiegelwerte trotzdem ins Schreiben (§ 558a Abs. 3 BGB).
• Fristen nach Zugang: Erhält der Mieter das Schreiben im Januar, kann er bis Ende März zustimmen und zahlt die neue Miete ab April. Verweigert er die Zustimmung, bleiben Ihnen drei weitere Monate für eine Klage (§ 558b BGB).

Eine Mietpreisbremse gibt es in Duisburg nicht; sie beträfe ohnehin nur neue Mietverträge (§ 556d BGB). Bei einer Staffel- oder Indexmiete scheidet eine Erhöhung nach dem Mietspiegel aus (§ 557a Abs. 2, § 557b Abs. 2 BGB).

Gesetzgebung: Der Regierungsentwurf zur Änderung des Mietrechts (Bundestags-Drucksache 21/6807 vom 1. Juli 2026) betrifft unter anderem Indexmieten und möblierten Wohnraum. Ob sich daraus Änderungen für diesen Artikel ergeben, prüfen wir bei der jährlichen Aktualisierung.

Ausblick: Wie es mit dem Duisburger Mietspiegel weitergeht

Ein qualifizierter Mietspiegel muss nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt werden (§ 558d Abs. 2 BGB). Der Mietspiegel 2026 ist bereits die Fortschreibung des Mietspiegels 2024. Die nächste Ausgabe dürfte daher wieder auf einer neuen Datenerhebung beruhen; einen Termin hat die Stadt nach unserer Recherche noch nicht genannt. Wir aktualisieren diesen Artikel jährlich.

Mieterhöhung mit TFC in Duisburg

Verwalten wir Ihre Wohnung in Duisburg, bereiten wir eine Mieterhöhung auf Wunsch vor: Wir prüfen Wartezeit, Kappungsgrenze und Mietvertrag, ordnen die Wohnung in den Mietspiegel ein und erstellen das Schreiben in Textform, das Sie vor dem Versand freigeben. Dabei arbeiten wir mit dem Mietspiegel 2026 einschließlich Wohnlagenkarte und berücksichtigen nur Merkmale, die Sie belegen können. Diese Zusatzleistung berechnen wir nach Angebot.