Mietspiegel Wesel 2025: die wichtigsten Fakten

• Art: einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB. Laut Methodenbericht wurde er auf Basis einer repräsentativen Stichprobe nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erstellt.
• Gültigkeit: ab Januar 2025, aktualisierte Fassung vom Februar 2025 (Änderung bei den Modernisierungszuschlägen)
• Stichtag: Die Werte geben die am 1. September 2023 üblicherweise gezahlten Mieten wieder. Der Mietspiegel gilt für Wohnungen, die bis zum 1. Juli 2023 bezugsfertig waren.
• Erstellt von: FUB IGES Wohnen+Immobilien+Umwelt GmbH, Hamburg, im Auftrag der Stadt Wesel, Fachbereich Soziales, Integration und Wohnen. Im Arbeitskreis wirkten Haus- und Grundbesitzerverein Wesel, Mieterverein Wesel-Bocholt-Kleve, Mieterschutzbund/Mieterbund Niederrhein, Bauverein Wesel AG und Wohnungsbaugenossenschaft Wesel eG mit.
• Nicht vergleichbar mit der Vorausgabe: Der frühere Weseler Mietspiegel beruhte auf Angebotsmieten. Laut Methodenbericht lassen sich die Werte deshalb nicht vergleichen.
• Anwendungsbereich: Wohnungen in Mehrfamilienhäusern; für Ein- und Zweifamilienhäuser kann er als Orientierungshilfe dienen
• Bezug: PDF und Online-Mietspiegelrechner auf wesel.de

So berechnen Sie die Vergleichsmiete in Wesel

Der Weseler Mietspiegel unterscheidet zuerst nach Baualter. Für Wohnungen bis Baujahr 2002 gibt es eine eigene Basistabelle mit vielen Modernisierungszuschlägen. Für Baujahre ab 2003 gelten zwei weitere Tabellen.

Schritt 1: Basismiete nach Wohnfläche und Baualtersklasse

Schritt 2: Modernisierung (nur Baujahre bis 2002)

Für Wohnungen bis Baujahr 2002 addieren Sie die Prozentwerte der durchgeführten Maßnahmen und multiplizieren die Summe mit dem maximalen Zuschlag von 1,43 € pro Quadratmeter. Beispiele: Badmodernisierung komplett 18,5 %, Fassadendämmung komplett 20,6 %, Balkon erneuert 14,2 %, Fenster mit Isolierverglasung 4,2 %.

Schritt 3: Energetische Modernisierung nach 2002

Wurden an einem Gebäude bis Baujahr 2002 nach 2002 energetische Maßnahmen durchgeführt, gibt es Prozentzuschläge. Sie werden auf den Zwischenwert aus Schritt 1 und 2 (Basismiete plus Modernisierungszuschlag) gerechnet: Dämmung aller Außenwände plus 10,7 %, Dämmung Dach plus 15,0 %, Dämmung Keller plus 7,9 %, komplette Erneuerung von Elektro-, Versorgungs- und Wasserleitungen plus 14,3 %, Austausch des Wärmeerzeugers plus 3,4 %. Wurden alle Maßnahmen durchgeführt, beträgt der Zuschlag plus 51,3 %.

Schritt 4 und 5: Baualter und Ausstattung

Auch hier gilt: Jeder Prozentwert bezieht sich auf das Zwischenergebnis des vorherigen Schritts, nicht auf die ursprüngliche Basismiete. Treffen innerhalb eines Schritts mehrere Merkmale zu, addieren Sie zuerst deren Prozentwerte (der Mietspiegel spricht von der „Summe der Zuschläge in Prozent“). So rechnet auch der Mietspiegel in seinen Beispielen (siehe Tabelle unten).

Für Baujahre bis 2002 folgt ein Zu- oder Abschlag nach Baualter: bis 1948 minus 18,5 %, 1949 bis 1960 minus 11,2 %, 1961 bis 1977 minus 7,8 %, 1978 bis 1995 ±0 %, 1996 bis 2002 plus 32,6 %. Für alle Baujahre gelten dann Ausstattungsmerkmale: Terrasse oder Dachterrasse plus 11,9 %, mit dem Rollstuhl barrierefrei erreichbar plus 19,6 %, kein Abstell- oder Kellerraum minus 22,2 %, überwiegend Einzelöfen minus 29,2 %.

Schritt 6: Spanne und Wohnlage

Der errechnete Wert darf wegen weiterer Merkmale um bis zu 13,9 % erhöht oder um bis zu 26,2 % vermindert werden. Der Mietspiegel nennt dafür eine Orientierungsliste, zum Beispiel gute Wohnlage plus 6,0 %, einfache Wohnlage minus 6,0 %, hochwertige Einbauküche plus 3,9 %, Bad in den letzten 20 Jahren umfassend modernisiert plus 5,0 % oder keine Isolierverglasung minus 4,0 %. Die Wohnlage Ihrer Adresse (einfach, mittel oder gut) finden Sie im Straßenverzeichnis des Mietspiegels.

Die offiziellen Rechenbeispiele aus dem Mietspiegel

Der Mietspiegel rechnet zwei Varianten einer Wohnung mit 50 m² in einem Mehrfamilienhaus, Baujahr 1972, mit Terrasse durch. Beispiel 1 ist umfassend energetisch modernisiert, Beispiel 2 hat gedämmte Außenwände und ein gedämmtes Dach.

Typische Fehler mit dem Weseler Mietspiegel

• Falsche Basistabelle: Für Baujahre bis 2002 gilt Tabelle 1a, für 2003 bis 2021 Tabelle 1b, für 2022 bis August 2023 Tabelle 1c (so die Tabellenüberschrift; an anderer Stelle nennt der Mietspiegel Wohnungen, die bis zum 1. Juli 2023 bezugsfertig waren). Die Werte unterscheiden sich um mehr als das Doppelte.
• Modernisierungszuschläge bei Neubauten angesetzt: Die Zuschläge der Kapitel 6 und 7 und die Baualterszuschläge gelten nur für Baujahre bis 2002.
• Doppelt gezählt: Fassadendämmung und Elektroinstallation vor 2002 dürfen nicht zusätzlich angesetzt werden, wenn Sie bereits die entsprechenden Zuschläge für Maßnahmen nach 2002 berücksichtigen.
• Spanne überschritten: Die zusätzlichen Zu- und Abschläge aus der Orientierungsliste dürfen zusammen höchstens plus 13,9 % oder minus 26,2 % ergeben.
• Neubau nach Juli 2023: Für Wohnungen, die seit dem 1. Juli 2023 bezugsfertig geworden sind, gilt der Mietspiegel nicht.

Rechtliche Grundlagen für eine Mieterhöhung in Wesel

Der Weseler Mietspiegel ist ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB). Sie dürfen eine Erhöhung damit begründen; die gesetzliche Vermutung, die § 558d Abs. 3 BGB nur qualifizierten Mietspiegeln zugesteht, greift aber nicht. Im Streitfall muss das Gericht die Werte deshalb selbst würdigen.

Daneben gelten die üblichen Regeln: Bevor eine Erhöhung wirkt, muss die Miete 15 Monate unverändert gewesen sein, und in drei Jahren darf sie höchstens um ein Fünftel steigen. Wesel steht nicht in der Anlage der Mieterschutzverordnung NRW. Das Verlangen braucht Textform und eine Begründung (§ 558a BGB).

Zeitplan an einem Beispiel: Geht das Erhöhungsverlangen am 10. März zu, endet die Überlegungsfrist des Mieters am 31. Mai, und die höhere Miete gilt bei Zustimmung ab 1. Juni (§ 558b BGB).

Ausblick: nächste Ausgabe in Wesel

Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst werden (§ 558c Abs. 3 BGB). Eine neue Weseler Ausgabe war bei unserer Recherche im Oktober 2026 noch nicht veröffentlicht. Wir prüfen das bei der jährlichen Aktualisierung dieses Artikels.

Mieterhöhung über TFC in Wesel

Eigentümern, deren Immobilie wir verwalten, nehmen wir die Arbeit mit dem Mietspiegel ab und bereiten das Erhöhungsverlangen unterschriftsreif vor. Wesel ist unser Bürostandort; mehr dazu auf der Seite Hausverwaltung Wesel. Dabei rechnen wir mit dem Mietspiegel 2025 in der aktualisierten Fassung und der passenden Basistabelle. Was das kostet, erfahren Sie in unserem Angebot. Bei Streit mit dem Mieter hilft Ihnen ein Rechtsanwalt oder Ihr Eigentümerverein weiter.